Präambel

Bayerische Bauunternehmen stehen mit konkreten Lösungsvorschlägen bereit, den akuten Wohnungsbedarf zu decken. Mit industriellen Bauweisen können sie sehr schnell Wohnraum planen und bauen. Das geht aber nur, wenn Rahmenbedingungen wie überzogene Normen und unnötige Bürokratie angepasst werden.

Ein dringender Bedarf an sozialem Wohnraum existiert seit geraumer Zeit. Die Flüchtlingswelle stellt Deutschland vor enorme Herausforderungen und verlangt zusätzlich nach schnellem und bezahlbarem Wohnraum. Neben der Bereitstellung vorläufiger Unterkünfte, geht es darum, auch Wohnraum für die dauerhafte Unterbringung zu schaffen, während der grundsätzliche Bedarf an sozialem Wohnungsbau weiter besteht. Gleichzeitig muss schon heute an die Infrastruktur für den neuen Wohnraum gedacht werden. Zur umsichtigen Planung gehören die Themen Verkehrsanbindung, Wasser/Abwasser und die Energieversorgung.

Bayerische Bauindustrieunternehmen haben Lösungen entwickelt, wie man dem enormen Wohnungsbedarf begegnen kann. Industrielle Bauweisen ermöglichen einerseits eine effiziente Vorgehensweise durch einen verkürzten Planungs-und Bauprozess und andererseits berücksichtigen sie sinnvolle Kostensenkungspotenziale.

Schnell, flexibel und innovativ sind die Ansätze der Bayerischen Bauindustrie, um Städte und Kommunen dabei zu unterstützen, Baumaßnahmen in das bestehende städtebauliche Umfeld zu integrieren und damit auch die Integration der Menschen zu ermöglichen

Die Bayerische Bauindustrie ist auf die pragmatische Unterstützung der Politik angewiesen. Es kann nur losgehen, wenn in den Bestand und den Neubau öffentliches wie privates Kapital fließt. Dafür braucht man attraktive steuerliche Anreize. Genehmigungszeiten müssen drastisch reduziert werden und die Auflagen auf ein vernünftiges Maß begrenzt werden. Vergabeverfahren müssen die schnelle Schaffung von Wohnraum zulassen.

Mit dem Wohnungspakt Bayern, demzufolge bis zum Jahr 2019 voraussichtlich 28.000 neue staatlich geförderte Mietwohnungen entstehen sollen, setzt die Bayerische Staatsregierung einen Schritt in die richtige Richtung. Ebenfalls erfreulich ist, dass einige unserer Forderungen nach bauplanungsrechtlichen Erleichterungen bereits im Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz, das am 24.10.2015 in Kraft getreten ist, enthalten sind. Auch für die Energieeinsparverordnung (EnEV) gelten seit dem 28.10.2015 entsprechend abgesenkte Standards.

Im Folgenden möchte die Bayerische Bauindustrie 5 Lösungsvorschläge präsentieren, um schneller und kostengünstig Wohnraum zu schaffen.

Status Quo

Kostentreiber im Wohnungsbau

Von 2000 bis 2014 sind die Kosten im Wohnungsbau um 39,4 % angestiegen.

Die Kostentreiber mit direktem Bezug zu Vorgaben bzw. Anforderungen vonBund, Ländern und Kommunen betragen in Summe 330 €/m2 bzw. 24.200 €/WE(Wohneinheit):

1. Energetische Anforderungen: 154 €/m2 bzw. 11.300 €/WE
2. Kommunale Aufl agen: 82 €/m2 bzw. 6.000 €/WE
3. Steuerrechtsänderungen: 61 €/m2 bzw. 4.500 €/WE
4. Technische Baubestimmungen/Normen und Qualitätsstandards: 30 €/m2 bzw. 2.200 €/WE
5. Baugenehmigungsgebühren: 3 €/m2 bzw. 200 €/WE

Die Kostentreiber mit direktem Bezug zu Entwicklungen bzw. Veränderungenim Preisniveau in Deutschland betragen in Summe 541 €/m2 bzw. 39.600 €/WE:

6. Baupreise: 342 €/m2 bzw. 25.100 €/WE (hauptsächlich verursacht durch Ausbaugewerke)
7. Baulandpreise: 115 €/m2 bzw. 8.400 €/WE
8. Planungs- und Beratungsleistungen: 77 €/m2 bzw. 5.600 €/WE
9. Preise Außenanlagen: 7 €/m2 bzw. 500 €/WE

5 Lösungsvorschläge der Bayerischen Bauindustrie

Um die gegenwärtigen Herausforderungen anzupacken, gilt es, ausgewählte rechtliche Verfahren und Standards kritisch zu prüfen und zu hinterfragen sowie die Innovationskraft bauindustrieller Bauweisen auszuschöpfen.

1. Bauland schaffen - Genehmigungsverfahren beschleunigen

Grundvoraussetzung für alle Bauprojekte ist vollziehbares Baurecht. Es gibt einige Punkte, deren Berücksichtigung die Genehmigungsverfahren beschleunigen könnten:

  • Beschleunigte Aufstellung von Bauleitplänen für sozialen Wohnungsbau
  • Vorsichtige Lockerung von § 35 BauGB Bauen im Außenbereich
  • Keine Anwendung bzw. Lockerung von § 17 BauNVO Obergrenzen für dieBestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
  • Typengenehmigungen für standardisierte Unterkünfteρ Allgemeine bauaufsichtliche Zulassungen
  • Gutachterliche Stellungnahmen für Zustimmungen im Einzelfall
  • Genehmigungs- und Zustimmungsfiktion nach Ablauf gesetzter Fristen
  • Zeitlich befristete Beschränkung baurechtlicher Klagemöglichkeiten
  • „Sternverfahren“ bei mehreren beteiligten Behörden

2. Vergabeverfahren und Vertragsgestaltung vereinfachen

Durch jeweils geeignete Vergabeverfahren und Vertragsgestaltung schnelles und kostengünstiges Erstellen von Wohnraum ermöglichen:

  • Beschleunigung und Konzentration der Bauprozesse durch Absehen vonder schnittstellenreichen Teil- und Fachlosvergabe zu Gunsten einer verstärkten Zusammenfassung von Einzelgewerken bzw. verstärkter Generalunternehmer-Vergabe hin zur schlüsselfertigen Erstellung von Wohnraum aus einer Hand
  • Technische Innovationskraft und Kostensenkungspotenziale auf Firmenseite fördern, indem verstärkt Nebenangebote bzw. Sondervorschlägezugelassen werden
  • Durch Design and Build-Verträge gebündelte Planungs- und Baukompetenz bauindustrieller Unternehmen abrufen
  • Unter dem Gesichtspunkt des Lebenszykluskostenansatzes in geeigneten Fällen zusätzlich zu Planung und Bauausführung auch Aufgaben des Bauunterhalts und einzelne Betriebsleistungen gebündelt an einen Vertragspartnervergeben (ÖPP-Ansatz)

3. Rechtliche Standards senken

Das Ziel schneller und kostengünstiger zu bauen, macht eine kritische Überprüfung von Verfahren und Standards notwendig. Dazu zählen insbesondere:

  • Bayerische Bauordnung
  • Abstandsflächenregelungen
  • Bayerische Garagen- und Stellplatzverordnung
  • Baustandards im sozialen Wohnungsbau
  • Kommunale Auflagen (Begrünung, Spielplätze u.ä.)
  • Bayerische Kompensationsverordnung

„DIE BAUMINISTERKONFERENZ IST DER AUFFASSUNG, DASS NEBEN DEN ERGRIFFENEN MASSNAHMEN FÜR BEZAHLBARES WOHNEN UND BAUEN DES BUNDES, DER LÄNDER UND KOMMUNEN EINE STRUKTURELLE NEUKONZEPTION VON ENEV UND EEWÄRMEG IM JAHR 2016 NOTWENDIG IST ...“

Auszug aus dem Protokoll über die Sitzung der Bauministerkonferenz am 29./30. Oktober 2015 in Dresden

4. Kostensenkungspotenziale ausschöpfen

Innovative Konzepte der Bauindustrie zur Wohnraumbeschaffung zeichnen sich durch einfache Bauweise und gleichzeitig ansprechende Gestaltung aus. Um auch die nachhaltige Quartiersentwicklung zu unterstützen, wird bei den Bauprojekten schon bei der Planung die flexible Nachnutzung berücksichtigt.

Folgende Aspekte wirken sich direkt auf die Bauwerkskosten aus:

  • Keine Unterkellerungen
  • Keine Aufzüge bei Gebäuden bis zu vier Stockwerken
  • Keine Tiefgaragen
  • Streifenfundamente anstatt Fundamentplatte
  • Barrierefreies Bauen nur im Erdgeschoss
  • Einfacher Schallschutz nach DIN-Norm
  • Abgehängte Decken für Stauraum
  • Fertigteilwände- und Decken unbehandelt, aber farblich gestaltet

5. Vorteile industrieller Bauweisen nutzen

Industrielle Bauweisen ermöglichen durch die serielle Fertigung eine effizientere und kostengünstigere Abwicklung des Bauvorhabens. Im Gegensatz zu herkömmlichen Bauweisen zeichnen sich industrielle Bauweisen u.a. durchfolgende Vorteile aus:

  • Höhere Kosten- und Terminsicherheit
  • Witterungs- und jahreszeitunabhängige Fertigung
  • Weniger Schnittstellen auf der Baustelle
  • Keine aufwändige Baustelleneinrichtung
  • Weniger Lärm und Schmutz auf der Baustelle
  • Vorfertigung von Leitungen, Sanitärinstallationen etc. möglich

Impressum

Ansprechpartner beim Bayerischen Bauindustrieverband:

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RA Dr. Detlef Lupp
D.Lupp@remove-this.bauindustrie-bayern.de
Telefon +49 89 235003-31

Abteilung Hochbau und Energie

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W.Goller@remove-this.bauindustrie-bayern.de
Telefon +49 89 235003-41

Redaktion

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B.Schnell@remove-this.bauindustrie-bayern.de
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Herausgeber:

Bayerischer Bauindustrieverband e.V. (BBIV)
Oberanger 32
80331 München
www.bauindustrie-bayern.de

© BBIV, Januar 2016